建築士は物件価格以外の何を見るか。築年数より大切な「管理状態」という指標

50代からの大阪マンションリノベーション「これだけは知っておきたい・マンションリノベ45のリフォーム設計完全講座」
建築士と考える「ワンフロア動線」と「賢いマンション購入＆改修」45選

建築士は物件価格以外の何を見るか。築年数より大切な「管理状態」という指標

第43講座｜第10章　お金・資産・出口　　第3話

公開日：2026年10月1日　更新日：2026年10月1日

この記事は、大阪・阿倍野区天王寺区で中古マンションの購入とリノベーションを考える50代の方に向けた「50代からのマンション10個のコツ」のうち、コツ⑩（お金・資産・出口）にあたります。10個のコツの一覧はこちら

物件資料に書かれた築年数を見ながら、この建物は、あと何年、安心して住めそうか、頭の中で考えていきます。同じ築年数でも、管理状態によって、この先の印象はずいぶん変わってきます。

今日は、建築士が物件価格以外の何を見ているか、というテーマです。価格だけでなく、その建物がこの先どれくらい使えるか、という視点も大切にしています。

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実際にあったご相談から

あるマンションは、築年数はそれなりに経っていましたが、修繕がきちんと計画通り行われていて、共用部分もとても綺麗に保たれていました。数字以上に、安心して長く住めそうだとお伝えしました。

別のお客様には、今回のリノベーションだけでなく、将来、体力が変わった時にもう一度手を加えられるかどうかも、あわせて確認してお伝えしました。

	築年数だけで判断	管理状態まで見て判断
見る指標	築年数の数字のみ	修繕履歴、共用部分の清掃状態、将来の改修のしやすさ
印象の違い	同じ築年数なら同じ印象になりがち	管理状態によって安心感が大きく変わる
将来への備え	今回のリノベーションのみを考える	将来もう一度手を加えられるかもあわせて確認

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今日、試していただきたいこと

気になっている物件の築年数と、共用部分の管理状態を、一度見比べてみてください。エントランスや廊下の清掃状態からも、多くのことが読み取れます。これは内覧の時、意識してみられることです。

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建築士として、いつもお伝えしていること

将来、売却する場合にも説明しやすい住まいかどうか、という視点も持っています。管理状態や修繕履歴がしっかりしている物件は、将来の選択肢も残しやすいと考えています。

見落としがちな補足

共用部分の管理状態は、エントランスや廊下の見た目だけでなく、管理組合の運営状況や、管理会社との関係性によっても左右されます。可能であれば、管理組合の議事録もあわせて確認すると、より詳しい実態が見えてきます。

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築年数の数字より、この先どう管理されていくかを見てみてください。大阪でマンションへの住み替えを検討される際は、この視点もあわせて持っていただけたらと思います。

この話題は、FMやお79.2MHz「OH家ェ　あなたのおうちの相談室」でもお話ししました。

よくある質問

築年数が古いマンションは避けたほうがいいですか？

築年数だけでなく、修繕がきちんと計画通り行われているか、共用部分がどう管理されているかによって、安心感は大きく変わります。

管理状態はどこを見ればいいですか？

エントランスや廊下の清掃状態、修繕履歴、可能であれば管理組合の議事録などから読み取ることができます。

将来もう一度リノベーションできるかはどう確認しますか？

建物の構造や管理規約を踏まえて、将来の体力の変化に合わせた改修が可能かどうかを事前に確認しておくことができます。

今日からできることはありますか？

気になっている物件の築年数と共用部分の管理状態を、一度見比べてみることから始められます。

大阪で管理状態を踏まえた物件選びの相談はできますか？

はい。阿倍野区・天王寺区を含む大阪市内や八尾市など当社の施工エリアであれば、管理状態を踏まえたご相談を承っています。

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家づくりについてお気軽にご相談ください

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

住まいづくりは、一生に何度も経験するものではありません。だからこそ私たちは、「家を売ること」ではなく、「後悔しない家づくりの判断基準をお伝えすること」を大切にしています。

インターネットには多くの情報がありますが、ご家族によって最適な住まいは異なります。土地探し、新築注文住宅、建て替え、中古住宅購入＋リノベーションなど、住まいづくりで気になることがありましたら、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修者

安本昌巨（やすもと よしきよ）
株式会社シーキューブ　代表取締役　二級建築士
住宅業界歴28年以上

大手ハウスメーカー（クボタハウス、三井ホーム、セキスイハイム、積水ハウスなど）の下請け施工工事会社として現場監督経験を積み、その後、元請けに転向し新築注文住宅・建て替え・リノベーション・不動産まで幅広く携わり、これまで累計700棟以上の住まいづくりに携わってきました。

大阪、奈良を中心に、狭小地・変形地・都市部住宅など条件の難しい土地での設計・施工実績が豊富です。「限られた土地でも、広く心地よく暮らせる住まい」を、認知設計という独自理論を組み上げた「同じ広さでも、より広く見える。広く感じる。」の設計を得意としています。

私が家づくりで最も大切にしたいのは、「性能」だけではなく「住み心地」です。生まれ育ちは大阪八尾の14坪の敷地での狭小住宅。幼いころ、父の実家、冬になると一度外へ出なければお風呂へ行けなかった祖父の家で暮らした経験があります。大学時代は阪神・淡路大震災を経験し、被災した友人たちの住まいを目の当たりにしました。その経験から、「家は単なる建物ではなく、家族の命を守り、日常をはぐくむ場所」であることを強く実感しました。

だからこそ、耐震性や断熱性能をしっかり確保しながら、毎日の暮らしやすさ、家事や子育てがしやすい動線設計、収納計画、光や風を活かす設計、将来まで安心して住み続けられる間取りまで含めて、「住み心地そのものを設計すること」を大切にしています。

また、金融機関からこの住宅業界に入った経緯があり、専門的な住宅知識をできるだけ分かりやすくお伝えすることも自分の使命と考え、これまで積み上げてきた住宅業界の経験をもとに情報発信を続けています。

主な資格・実績

株式会社シーキューブ　代表取締役
二級建築士
住宅業界歴28年以上
新築・建て替え・リノベーション累計700棟以上に携わる
狭小住宅・都市型住宅・変形地住宅の設計実績多数
FMやお79.2MHz「OH家ェ　あなたのおうちの相談室」メインコメンテーター（毎週火曜日11:20放送）
著書『家づくり　絆づくり　幸せづくり』

シーキューブについて

株式会社シーキューブは、大阪府八尾市・阿倍野区を拠点に、新築注文住宅・建て替え・リノベーション・中古住宅購入＋リノベーション・土地探しまで、住まいづくりをトータルワンストップでサポートする住宅会社です。「HOME & STORY（家の話をしよう、家族の話をしよう。）」をコンセプトに、ご家族一人ひとりの暮らしに寄り添った家づくりを行っています。

特に、狭小住宅・変形地住宅・都市型住宅3階建て・共働き世帯の家づくり・収納設計・家事動線設計・光と風を活かすパッシブ設計・照明設計・性能向上フルリノベーションを得意とし、「限られた広さでも、広く豊かに暮らせる住まい」を、認知設計をつかった空間・住宅として数多く手掛けています。

ラジオでも家づくり情報を発信しています

FMやお79.2MHz「OH家ェ　あなたのおうちの相談室」毎週火曜日11時20分放送中

ご相談・お問い合わせ

株式会社シーキューブ　八尾スタジオ／あべのスタジオ
TEL：0120-036-833　受付時間：10:00〜18:00　定休日：火曜日・水曜日
施工エリア：大阪（八尾市・東大阪市・藤井寺市・羽曳野市・柏原市ほか大阪府全域）、奈良（奈良市・大和高田市ほか）、京都（相楽郡・木津川市・京田辺市）

この記事について

※この記事は過去、FMやおで放送された内容を一部、ブログ用に修正・加筆したものです。住宅業界歴28年以上、累計700棟以上の住まいづくりに携わってきた二級建築士・安本昌巨が、実際の現場経験と設計・施工実績をもとに執筆・監修しています。掲載している内容は記事公開時点の情報です。法令・制度・補助金・住宅ローン・建築基準等は変更される場合がありますので、最新の情報についてはお気軽にお問い合わせください。