マンションは「自分の家」なのに自由に変えられない？専有部分と共用部分という境界線

50代からの大阪マンションリノベーション「これだけは知っておきたい・マンションリノベ45のリフォーム設計完全講座」
建築士と考える「ワンフロア動線」と「賢いマンション購入＆改修」45選

マンションは「自分の家」なのに自由に変えられない？専有部分と共用部分という境界線

第36講座｜第9章　管理・共用部・改修制約　　第1話

公開日：2026年10月1日　更新日：2026年10月1日

この記事は、大阪・阿倍野区天王寺区で中古マンションの購入とリノベーションを考える50代の方に向けた「50代からのマンション10個のコツ」のうち、コツ⑨（管理・共用部・改修制約）にあたります。10個のコツの一覧はこちら

リビングを広くしたいと思って、間の壁をコンコンと叩いてみると、木造の壁とは違う、ずしりとした重たい音が返ってくる。その瞬間、これは簡単には壊せない壁かもしれない、と気づかれる方が多いです。

今日から第9章、「管理・共用部・改修制約」に入っていきます。初回は、マンションは「自分の家」なのに自由に変えられない、というテーマです。

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実際にあったご相談から

あるお客様は、リビングを広げるために、間の壁を壊したいというご希望でした。確認してみると、その壁は建物を支える構造壁で、撤去できないことが分かりました。

別のお客様は、玄関扉のデザインを変えたいとご希望でしたが、玄関扉はマンションの共用部分にあたるため、個人の判断で自由に交換できないことが分かりました。

	専有部分	共用部分
対象の例	室内の壁紙・床・設備機器など	玄関扉、窓サッシ、バルコニー、構造壁など
変更の自由度	個人の判断で変更しやすい	管理規約に基づく制約があり、自由に変更できない
確認方法	リフォーム会社との打ち合わせで把握	管理規約を読んで事前に確認する

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今日、試していただきたいこと

お手元に管理規約があれば、一度、専有部分と共用部分について書かれた箇所を、読んでみてください。窓やバルコニー、玄関扉の扱いについて、書かれていることが多いです。これは今週末、確認してみられることです。

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建築士として、いつもお伝えしていること

打ち合わせの最初の段階で、専有部分と共用部分を整理するようにしています。何が自由に変えられて、何が変えられないのかを最初に共有することで、その後の計画がスムーズに進みます。

見落としがちな補足

専有部分と共用部分の区分は、マンションの管理規約によって細部が異なる場合があります。同じような設備でも、マンションごとに扱いが違うことがあるため、必ずそのマンション自体の管理規約を確認することが大切です。

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自分の家でも、変えられる部分と、変えられない部分があります。大阪でマンションへの住み替えを検討される際は、まずそこから知ることが大切だと思います。

この話題は、FMやお79.2MHz「OH家ェ　あなたのおうちの相談室」でもお話ししました。

よくある質問

専有部分と共用部分はどう違いますか？

専有部分は室内の壁紙や床など個人の判断で変更しやすい部分、共用部分は玄関扉や窓サッシ、構造壁など管理規約による制約を受ける部分です。

構造壁かどうかはどう見分けますか？

壁を叩いた音の違いである程度推測できますが、確実に判断するには図面の確認や専門家への相談が必要です。

玄関扉は自由に交換できますか？

玄関扉はマンションの共用部分にあたるため、個人の判断で自由に交換することはできません。

今日からできることはありますか？

管理規約の専有部分・共用部分に関する箇所を読んでみることから始められます。

大阪で専有部分・共用部分を踏まえたリノベーション相談はできますか？

はい。阿倍野区・天王寺区を含む大阪市内や八尾市など当社の施工エリアであれば、管理規約を踏まえたご相談を承っています。

第2話　間取りを変えられるマンション・変えにくいマンション。壁式構造とラーメン構造の違い →

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家づくりについてお気軽にご相談ください

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

住まいづくりは、一生に何度も経験するものではありません。だからこそ私たちは、「家を売ること」ではなく、「後悔しない家づくりの判断基準をお伝えすること」を大切にしています。

インターネットには多くの情報がありますが、ご家族によって最適な住まいは異なります。土地探し、新築注文住宅、建て替え、中古住宅購入＋リノベーションなど、住まいづくりで気になることがありましたら、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修者

安本昌巨（やすもと よしきよ）
株式会社シーキューブ　代表取締役　二級建築士
住宅業界歴28年以上

大手ハウスメーカー（クボタハウス、三井ホーム、セキスイハイム、積水ハウスなど）の下請け施工工事会社として現場監督経験を積み、その後、元請けに転向し新築注文住宅・建て替え・リノベーション・不動産まで幅広く携わり、これまで累計700棟以上の住まいづくりに携わってきました。

大阪、奈良を中心に、狭小地・変形地・都市部住宅など条件の難しい土地での設計・施工実績が豊富です。「限られた土地でも、広く心地よく暮らせる住まい」を、認知設計という独自理論を組み上げた「同じ広さでも、より広く見える。広く感じる。」の設計を得意としています。

私が家づくりで最も大切にしたいのは、「性能」だけではなく「住み心地」です。生まれ育ちは大阪八尾の14坪の敷地での狭小住宅。幼いころ、父の実家、冬になると一度外へ出なければお風呂へ行けなかった祖父の家で暮らした経験があります。大学時代は阪神・淡路大震災を経験し、被災した友人たちの住まいを目の当たりにしました。その経験から、「家は単なる建物ではなく、家族の命を守り、日常をはぐくむ場所」であることを強く実感しました。

だからこそ、耐震性や断熱性能をしっかり確保しながら、毎日の暮らしやすさ、家事や子育てがしやすい動線設計、収納計画、光や風を活かす設計、将来まで安心して住み続けられる間取りまで含めて、「住み心地そのものを設計すること」を大切にしています。

また、金融機関からこの住宅業界に入った経緯があり、専門的な住宅知識をできるだけ分かりやすくお伝えすることも自分の使命と考え、これまで積み上げてきた住宅業界の経験をもとに情報発信を続けています。

主な資格・実績

株式会社シーキューブ　代表取締役
二級建築士
住宅業界歴28年以上
新築・建て替え・リノベーション累計700棟以上に携わる
狭小住宅・都市型住宅・変形地住宅の設計実績多数
FMやお79.2MHz「OH家ェ　あなたのおうちの相談室」メインコメンテーター（毎週火曜日11:20放送）
著書『家づくり　絆づくり　幸せづくり』

シーキューブについて

株式会社シーキューブは、大阪府八尾市・阿倍野区を拠点に、新築注文住宅・建て替え・リノベーション・中古住宅購入＋リノベーション・土地探しまで、住まいづくりをトータルワンストップでサポートする住宅会社です。「HOME & STORY（家の話をしよう、家族の話をしよう。）」をコンセプトに、ご家族一人ひとりの暮らしに寄り添った家づくりを行っています。

特に、狭小住宅・変形地住宅・都市型住宅3階建て・共働き世帯の家づくり・収納設計・家事動線設計・光と風を活かすパッシブ設計・照明設計・性能向上フルリノベーションを得意とし、「限られた広さでも、広く豊かに暮らせる住まい」を、認知設計をつかった空間・住宅として数多く手掛けています。

ラジオでも家づくり情報を発信しています

FMやお79.2MHz「OH家ェ　あなたのおうちの相談室」毎週火曜日11時20分放送中

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株式会社シーキューブ　八尾スタジオ／あべのスタジオ
TEL：0120-036-833　受付時間：10:00〜18:00　定休日：火曜日・水曜日
施工エリア：大阪（八尾市・東大阪市・藤井寺市・羽曳野市・柏原市ほか大阪府全域）、奈良（奈良市・大和高田市ほか）、京都（相楽郡・木津川市・京田辺市）

この記事について

※この記事は過去、FMやおで放送された内容を一部、ブログ用に修正・加筆したものです。住宅業界歴28年以上、累計700棟以上の住まいづくりに携わってきた二級建築士・安本昌巨が、実際の現場経験と設計・施工実績をもとに執筆・監修しています。掲載している内容は記事公開時点の情報です。法令・制度・補助金・住宅ローン・建築基準等は変更される場合がありますので、最新の情報についてはお気軽にお問い合わせください。